El mejor abogado inmobiliario de Madrid

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¿Conoces al mejor abogado inmobiliario de Madrid?

¿Quieres comprar un piso y no sabes si tendrás que pagar IVA o ITP?, ¿Hay un bar bajo tu edificio que genera mucho ruido y quieres reclamar?, ¿Vas a alquilar una vivienda y no tienes claro cuánto dura el contrato? Un abogado inmobiliario podrá aclarar todas tus dudas y conseguir que actúes con seguridad, conociendo la ley y tus derechos y obligaciones, en este artículo además te contamos cómo elegir al mejor abogado inmobiliario de Madrid.

El mercado inmobiliario español sigue en auge y una prueba de ello son los datos publicados por el Colegio de Registradores para el primer trimestre de 2019, que ponen de manifiesto que se han vendido 133.860 viviendas de enero a marzo, lo que supone un aumento del 11,37% respecto al trimestre anterior.

En cuanto a la vivienda en alquiler, desde hace meses se habla del encarecimiento del mercado, pero al cierre del 2018, según datos de Fotocasa, la subida del precio medio de alquiler fue del 1,8%, una de las más bajas de los últimos años.

La realidad es que el derecho inmobiliario está en nuestro día a día en multitud de circunstancias, por ejemplo, cuando:

• Queremos alquilar una vivienda o un local u oficina para un negocio.
• Contratamos una hipoteca sobre un piso.
• Tenemos problemas en nuestra comunidad de propietarios porque hay un vecino moroso.
• Necesitamos una licencia para abrir un local.
• Alquilamos una plaza de garaje para nuestro coche.
• Queremos saber quién es el propietario de un inmueble. 

Por lo tanto, un abogado inmobiliario puede servir de ayuda y de orientación en todos los aspectos inmobiliarios de operaciones cotidianas para evitar riesgos. 

¿Qué es el derecho inmobiliario?

El derecho inmobiliario es aquel que está compuesto por una serie de normas y leyes relativas a inmuebles.

Se trata de una rama del derecho transversal, contenida en muchas normas como el Código Civil, la Ley de Arrendamientos Urbanos, las normas urbanísticas o las que regulan el Registro de la Propiedad o el Catastro.

En algunos casos se habla también de derecho inmobiliario y urbanístico, porque son dos disciplinas que se complementan, puesto que el derecho urbanístico agrupa las normas que regulan el proceso de desarrollo urbano.

Además de lo anterior, debemos tener en cuenta que existen derechos forales en algunas Comunidades Autónomas como Cataluña, Galicia, Navarra, Aragón, País Vasco, Baleares o Navarra.

Como consecuencia de lo anterior, no es lo mismo, por ejemplo, firmar un contrato de arras de compraventa en Madrid (donde se aplica el derecho común, es decir, el Código Civil) o en Barcelona (donde se aplica el Código Civil de Cataluña). En el campo del derecho inmobiliario, esto puede tener una incidencia importante porque, por ejemplo, el Código Civil catalán reconoce como una causa justificada de desistimiento de una compraventa, el hecho de que el comprador no obtenga la financiación necesaria. Para poder aplicar esta causa de desistimiento del contrato se deben cumplir varios requisitos:

• Que en el contrato de compraventa se prevea la necesidad de financiación.
• Que se justifique mediante un documento la negativa del banco a dar la financiación o aceptar la subrogación del comprador en la hipoteca que ya exista.

¿Qué hace un abogado inmobiliario?

Un abogado especialista en derecho inmobiliario puede intervenir en multitud de operaciones o acciones que tienen relación con inmuebles. Algunas de las actividades que realiza son las siguientes: 

• Elaboración de contratos inmobiliarios. Son contratos que tienen por objeto un inmueble. Pueden ser de diverso tipo: compraventa, arrendamiento, traspaso, cesión, subarriendo, arras, opciones de compra, sale and leaseback y resoluciones y anexos a contratos, entre otros.
• Asesoramiento en temas urbanísticos. Algunas de las principales dudas urbanísticas que surgen en relación con los inmuebles también pueden ser resueltas por un abogado inmobiliario, por ejemplo: 
  • Si se puede cambiar el uso de una vivienda a un local o viceversa.
  • Qué uso tiene un inmueble (residencial, terciario, etc.).
  • Qué trámites realizar para obtener una licencia.
  • Qué hacer ante una sanción de un Ayuntamiento por una infracción urbanística. 
  • De qué forma averiguar si un promotor tiene licencia de obras para hacer un edificio. 
• Asesoramiento relativo a temas de propiedad horizontal de edificios. Las comunidades de propietarios pueden ser foco de numerosos conflictos como en el caso en que exista un vecino moroso, un local en el que se realizan actividades molestas u obras que se tengan que realizar en el edificio. 
• Dirección de procedimientos judiciales de tipo inmobiliario. Existen multitud de procedimientos de tipo inmobiliario en los que puede intervenir un abogado especializado en propiedades:
  • Un procedimiento contra agentes de la edificación por defectos constructivos en un edificio.
  • Desahucios por falta de pago. 
  • Ocupaciones ilegales de inmuebles. 
  • Reclamaciones de cantidad derivadas de contratos inmobiliarios. 
  • Reclamaciones por incumplimiento de contratos inmobiliarios. 
• Asesoramiento relativo a la gestión de patrimonios inmobiliarios. Puede ser que un abogado inmobiliario gestione un patrimonio inmobiliario compuesto por locales, naves, oficinas o viviendas, por ejemplo, y deba asesorar en el día a día de esa gestión: contratos que se deben firmar, resolución de conflictos entre inquilinos y propietarios, elaboración de recibos, actualizaciones de renta, anexos a contratos. 
• Realización de procesos de due diligence para la compra de inmuebles. En el caso en que una empresa o un particular quieran comprar un inmueble, sobre todo si se trata de una inversión importante (un edificio entero, por ejemplo), los abogados inmobiliarios pueden ocuparse de realizar una due diligence que es un estudio jurídico que analiza todas las particularidades del inmueble y advierte de los riesgos legales de la compraventa. 
• Asesoramiento en temas hipotecarios. Contratar una hipoteca para poder comprar una vivienda es bastante habitual. El asesoramiento de un abogado inmobiliario te puede ayudar a elegir la mejor opción y a evitar cláusulas abusivas. También puede que necesites ayuda en el caso en que hayas contratado una hipoteca y tengas una cláusula suelo.  

¿Cómo elegir al mejor abogado inmobiliario de Madrid?

Aunque existen muchos abogados generalistas que realizan todo tipo de servicios relacionado con el asesoramiento legal, si tu necesidad o problema es de tipo inmobiliario, lo más aconsejable es que elijas a un abogado especialista en derecho inmobiliario, ya que te aportará:

• Experiencia en casos parecidos al tuyo.
• Formación específica en derecho inmobiliario.
• Ahorro de tiempo, puesto que actuará rápido y con agilidad debido a sus conocimientos.
• Precio competitivo en relación al servicio que necesitas.
• Conocimientos de todas las áreas del derecho inmobiliario como el derecho urbanístico.
• Empatía para ponerse en tu lugar y comprender lo que te preocupa.
• Capacidad de negociación para conseguir acuerdos que favorezcan tus derechos.

Para elegir al mejor inmobiliario de Madrid es necesario considerar los aspectos anteriores y:

• Comparar con otros profesionales del sector.
• No considerar el precio como único factor, sino tener en cuenta el valor que puede aportar el abogado.
• Pedir recomendaciones a amigos, familiares u otros profesionales y buscar información en internet.
• Descartar que un abogado mediático es mejor que otro que no lo es.

¿Cuál es el precio / minuta de un abogado inmobiliario en Madrid?

La gran pregunta que te harás a la hora de contratar a un abogado será ¿Cuánto le tengo que pagar a mi abogado? Es una cuestión controvertida porque puede que cuando consultes los honorarios de un abogado asesor inmobiliario sea muy diferentes al de otro.  La regla general es que los honorarios de los abogados están liberalizados, es decir, que podrán cobrar a sus clientes lo que acuerden con ellos.

Sin embargo, existen una serie de criterios de honorarios que se establecen por los Colegios de Abogados, que anteriormente se utilizaban como criterios de honorarios mínimos.

Actualmente, los criterios del Colegio de Abogados son solo orientativos y se aplican, de forma obligatoria, para tasar las costas en los juicios. Es decir, por ejemplo, si demandas a alguien, pierdes y te condenan en costas, tendrás que pagar los honorarios del abogado contrario y esos honorarios se establecen conforme a los criterios del Colegio de Abogados que corresponda.

Como consecuencia de todo lo anterior, antes de contratar a un abogado inmobiliario es necesario solicitar un presupuesto y tener claro qué servicios se quieren contratar. Además, es importante considerar que se pueden producir otros gastos, por ejemplo, pago de honorarios de procuradores y peritos, que podrían encarecer el coste del asunto.

Abogado inmobiliario online vs. abogado inmobiliario físico

Con el desarrollo de internet ha cambiado la forma en la que compramos productos y servicios y esto ha afectado también a los servicios que prestan los abogados inmobiliarios.

Actualmente existen abogados inmobiliarios que prestan servicios tanto presencialmente como online y, en cada caso, hay ventajas e inconvenientes:

En el caso del abogado online: 

• La principal ventaja es la accesibilidad, ya que se puede contactar con él  desde cualquier lugar y en cualquier momento, por lo que es más sencillo.
• El precio puede ser más competitivo, en algunos casos, ya que se invierte menos tiempo.

En el caso del abogado presencial: 

• Hay un trato más directo y personal.
• Se genera mayor confianza entre el abogado inmobiliario y su cliente.

En general, muchas consultas se generan online y acaban en una reunión presencial con el abogado que corresponda.

Casos concretos en los que te puede ayudar un abogado inmobiliario de Madrid u otra provincia

En nuestra vida cotidiana existen multitud de situaciones en las que es importante obtener la ayuda de un abogado especializado en derecho inmobiliario. Te planteamos algunas dudas frecuentes en cuya resolución te podrá ayudar: 

• He firmado unas arras y no tengo dinero para comprar la vivienda.  Comprar una vivienda es una de las inversiones más importantes que muchas personas hacen a lo largo de su vida, esto supone que hay que tener cuidado con lo que se firma, leerlo bien y contar con el asesoramiento de abogados especializados en viviendas. Puede ocurrir que firmes una arras y el banco no te de la financiación que necesitas. En este caso deberás: 
  • • Analizar qué tipos de arras has firmado 
    • Ver qué se regula en las arras en cuanto al incumplimiento.
    • Negociar con el vendedor para resolver el contrato.
• Mi inquilino no me paga el alquiler. En este caso es importante: 
  • • Cotejar que efectivamente la deuda existe.
    • Ver el importe de la deuda para analizar si se trata de un mero retraso o de un impago.
    • Hablar con el inquilino para conocer cuál es el problema y llegar a un acuerdo sobre el pago.
    • Enviar un burofax al inquilino para reclamar la deuda.
    • Presentar una demanda de desahucio por falta de pago con la ayuda de un abogado procesalista. 
• En el local del edificio en el que vivo hay un bar que genera ruido y malos olores. Es bastante habitual que en un edificio pueda haber un bar o un restaurante que genere ruidos y malos olores. Para actuar podrás: 
  • • Acudir al ayuntamiento y cotejar que exista una licencia de actividad.
    • Analizar los Estatutos de Comunidad para ver qué actividades están prohibidas y si no hay estatutos, ver la Ley de Propiedad Horizontal.
    • Ponte en contacto con el propietario o inquilino del local.
    • Hablar con el administrador y presidente de tu comunidad para que actúen.
    • En caso de que no surta efecto nada de lo anterior, se puede presentar una demanda ante los tribunales. 
• Quiero abrir un local comercial y no sé qué licencias necesito. La normativa es diferente en cada municipio por lo que tendrás que acudir al ayuntamiento que corresponda y consultar. Es aconsejable solicitar una respuesta por escrito para tener seguridad. 
• Mi piso tiene defectos constructivos y quiero reclamar a la promotora. Puede ocurrir que te compres una vivienda de obra nueva y tenga defectos constructivos. Para estos casos es de aplicación la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) que regula los plazos para reclamar. No obstante, es importante generar pruebas (informe pericial) y consultar con un abogado experto en construcción sobre la viabilidad de la reclamación y el coste. 
• Tengo una hipoteca con cláusula suelo y voy a reclamar al banco. Durante la época de mayor auge del sector inmobiliario los bancos concedían hipotecas con un interés variables pero establecían un mínimo como límite inferior, este mínimo se denomina cláusula suelo. En algunos casos, se han considerado estas cláusulas como abusivas y se han declarado nulas. Para saber si puedes reclamar es aconsejable que consultes con abogados expertos inmobiliarios. 
• Quiero comprar un piso y está hipotecado o tiene un embargo. La compra de un piso, tal y como decíamos antes, supone una importante inversión que hay que realizar con seguridad. Si el piso que quieres comprar está hipotecado o tiene un embargo u otro tipo de carga, debes solicitar que se cancele la carga y se te entregue libre de cargas. La ayuda de un abogado de viviendas es fundamental en estos casos. 
• He avalado a mi hijo en un contrato de alquiler y no ha pagado la renta. Avalar a otra persona es un riesgo, puesto que si incumple el contrato te podrían reclamar a ti. En cualquier caso, es necesario que un abogado inmobiliario analice el contrato que has firmado y la extensión del aval para conocer tus obligaciones. En algunos supuestos es posible que si incumple el deudor principal le reclamen a él y a ti. 
• Voy a comprar una vivienda y no sé si se paga IVA o ITP. En general, si se trata de una primera entrega de vivienda (de promotor a comprador) se paga IVA y en las siguientes entregas se paga ITP. No obstante, existen excepciones.
• Necesito ayuda para vender mi casa y me planteo contratar a una inmobiliaria. Contratar a una inmobiliaria puede ser una buena opción pero es necesario tener cuidado con lo que firmas para evitar problemas futuros. Analiza con un abogado especialista en temas inmobiliarios el contrato que te piden que firmes y las obligaciones que asumes. 
• Quiero alquilar una plaza de garaje y no sé qué contrato firmar. Al alquiler de las plazas de garaje, si se alquilan de forma independiente a una vivienda, no se les aplica la Ley de Arrendamientos Urbanos sino el Código Civil, por lo que se tendrá que firmar un contrato de arrendamiento basado en el Código Civil. 
• El propietario de la vivienda que quiero alquilar me pide un aval además de la fianza ¿es legal? La respuesta es que sí es legal puesto que la Ley de Arrendamientos Urbanos en el artículo 36 establece que la fianza legal es obligatoria (su cuantía es de un mes de renta para el caso de viviendas) y que se pueden pactar otras garantías adicionales a la fianza. La más habitual es un aval bancario, aunque es posible acordar otras como el afianzamiento de otra persona o la entrega de un depósito en efectivo. 
• ¿Quién paga los gastos de una compraventa? Si te vas a comprar una vivienda u otro inmueble debes saber que además del precio y de los impuestos hay que pagar los gastos de la compraventa, es decir, los honorarios del Notario que haga la escritura y del Registrador de la Propiedad que la inscriba. En el caso en que se establezca que los gastos de pagan según ley, se aplica el Código Civil, y corresponderá al vendedor la escritura original, y al comprador las copias y la inscripción en el Registro de la Propiedad. Sin embargo, se puede pactar otra cosa. 
• ¿Me puedo deducir en la renta la compraventa de una vivienda? La respuesta dependerá de la fecha en la que hayas comprado, puesto que actualmente la deducción por adquisición de vivienda habitual no se aplica. 
• ¿Cómo puedo saber qué actividad se pueden desarrollar en un local comercial? Para saberlo tendrás que consultar con el ayuntamiento que corresponda y ver los Estatutos de Comunidad para analizar si existen actividades prohibidas. Un abogado especialista en urbanismo será fundamental para hacer una gestión rápida y darte seguridad. 
• ¿Qué normativa se aplica a un contrato de oficina o local? Se regulan por la Ley de Arrendamientos Urbanos que establece que se aplicará, en primer lugar, la voluntad de las partes. Esto supone que la casuística, en estos casos, sea enorme, lo que hace necesaria la intervención de abogado en derecho inmobiliario.
• ¿Cómo se puede saber quién es el propietario de un piso? Una de las principales precauciones a la hora de comprar un piso, consiste en pedir una nota simple para conocer titularidad y cargas. La nota simple se puede solicitar presencialmente, acudiendo al Registro de la Propiedad que corresponda al lugar en el que se encuentra el piso (por ejemplo, si el piso está en Valencia capital deberás acudir al Registro de la Propiedad de la ciudad), u online, en la web del Registro. Una nota simple te dará información sobre quién es la propiedad del inmueble, qué superficie tiene o qué cargas (hipotecas, embargos, servidumbres etc.). Lo más aconsejable es realizar una consulta con un abogado inmobiliario para analizar la nota simple y conocer a fondo lo que significa. 
• Tengo un amplio patrimonio inmobiliario pero no sé gestionarlo. En este caso vas a necesitar un abogado en propiedades inmobiliarias o abogado especialista en gestión patrimonial que te ayude a cumplir la ley y a optimizar tu patrimonio. 

Escoger al mejor abogado inmobiliario de Madrid, puede ser la diferencia entre evitar y prevenir problemas en el futuro o tener que acudir a solicitar ayuda legal cuanto ya sea demasiado tarde. 

No olvides que lo importante es prevenir, por lo que en cuanto tengas una duda legal sobre un tema inmobiliario es preciso que acudas a abogados especialistas en temas inmobiliarios para que te oriente sobre tus derechos y obligaciones y te de alternativas sobre la forma de actuar en tu caso.